En réalité, les fluctuations du marché immobilier dans la période 2006-2009 ont fortement résulté des impacts des politiques financières et monétaires. Lors des périodes de resserrement du crédit, les investisseurs immobiliers ne parviennent pas à obtenir de prêts pour leurs projets de construction, ce qui limite leurs ambitions. Par contre, dès que le crédit se libéralise, ils n'hésitent pas à se lancer dans des projets de grande envergure.

L'année 2009 a été marquée par le succès des sociétés immobilières investissant dans les projets de moyenne envergure. Le prix de vente de nombreux appartements de ce milieu de gamme a augmenté de 1,5 fois en un an, malgré le calme du marché immobilier.

En principe, le réchauffement du marché immobilier constitue le dernier palier de la relance totale de l'économie au Vietnam, qui pourrait commencer vers la deuxième moitié de 2010, analyse le Docteur Lê Xuân Nghia, vice-président du Comité national de contrôle financier. Mais le marché immobilier national est encore soumis aux investissements directs étrangers (IDE) qui pourraient ne pas se rétablir à brève échéance. À l'exception de grands groupes qui pourraient poursuivre leurs stratégies d'investissement à l'international, la plupart des petits et moyens groupes limiteraient leurs investissements à l'étranger pour le moment. De ce fait, "la réactivation du marché immobilier est une perspective à moyen terme non seulement pour le Vietnam, mais aussi pour toute l'Asie", estime Lê Xuân Nghia.

Certes, dans la crise actuelle, le marché immobilier a quelques difficultés à reprendre son essor, mais peut-être l'arbre cache-t-il la forêt. En effet, ce n'est pas la seule loi de l'offre et de la demande qui influe sur ce secteur si sensible. Il faut compter aussi avec les aspects spéculatifs des investisseurs, la psychologie du client, la politique de gestion de l'État...

Fermeture des salles de transactions de l'or

À ce titre, une opportunité remarquable pourrait voir le jour au 30 mars cette année. À cette date, les salles de transactions de l'or devront mettre fin à leur activité, conformément à une toute récente décision du Premier ministre Nguyên Tân Dung. Selon la Banque d'État du Vietnam, les activités de ces salles de transactions ont montré, ces derniers temps, des risques latents d'instabilité socio-économique. Du coup, des dizaines de milliers d'investisseurs s'orienteront sans doute vers d'autres marchés, dont l'immobilier, qui reste encore un secteur attrayant.

Ainsi, en 2010, au lieu d'acheter des appartements de grand standing, de nombreux investisseurs pourraient acheter des terrains à bâtir, car la rentabilité de ces derniers est relativement élevée selon le sens commun.
De plus, la période actuelle peut être considérée comme un "moment en or" pour investir parce que le prix du foncier a diminué par rapport au troisième trimestre 2009 et au pic de 2008.

Cependant, il faut rester prudent. En effet, d'après le Docteur Lê Xuân Nghia, le marché immobilier ne serait plus autant rentable pour les investisseurs contrairement aux années précédentes où la demande était largement supérieure à l'offre.

Une croissance légère, pas de "bulle" immobilière

Jusqu'à présent, il n'y a pas de données, ni d'évaluations précises sur la situation financière du marché immobilier. Même la Banque d'État du Vietnam ne donne pas de statistiques sur les prêts bancaires accordés à ce secteur. À ce jour, les capitaux prévus pour l'immobilier cette année restent inconnus.

En 2009, la politique de la Banque d'État du Vietnam consistait à contrôler rigoureusement les prêts injectés dans les domaines non productifs (commercialisation des immeubles, affaires commerciales, investissements boursiers, consommation). Pour cette année, la tâche s'avère plus légère : limiter les prêts bancaires dans les secteurs productifs.

En janvier 2010, les prêts immobiliers octroyés par les banques commerciales ne sont pas en progression, faute de capitaux mobilisés. Toutefois, selon M. Nghia, les crédits bancaires injectés dans l'immobilier cette année pourraient maintenir une hausse légère. "La Banque d'État du Vietnam appelle à limiter les prêts dans la commercialisation des immeubles. Mais avec des profits intéressants et une grande probabilité de récupérer l'investissement initial, ce secteur voit toujours de nombreuses demandes de prêts", note le vice-président du Comité national de contrôle financier.

Dans de nombreux pays, le risque d'une "bulle" de nouveaux biens en 2010 (dont les immeubles) est lié aux mesures destinées à doper l'économie et à relâcher la politique monétaire. Mais au Vietnam, selon Lê Xuân Nghia, les banques sont toujours prudentes dans les prêts, en les tarifant rigoureusement. "Il n'y a pas de quoi s'inquiéter du danger possible d'une fièvre virtuelle immobilière, car la Banque d'État du Vietnam a pris des mesures drastiques pour contrôler les prêts", assure-t-il.

Perspectives en 2010

Dans ce contexte, le Vietnam fait plutôt figure de bon élève !
"Il semble que le Vietnam sorte de la crise économique mondiale et je crois que son marché immobilier reprendra plus tôt qu'ailleurs", estime le professeur Boaz Boon, vice-président de CapitaLand Financial Limited, lors d'une récente conférence internationale sur l'immobilier vietnamien à Hô Chi Minh-Ville.

Partageant ce point de vue, Dato' Alan Tong, un responsable de l'Association de l'immobilier de l'Asie-Pacifique, indique que parmi les pays grevés par la crise, "le marché immobilier vietnamien est plus novateur et animé que les autres, et il en aura bientôt définitivement terminé avec la crise mondiale".

Quant à lui, le professeur David Blackhall, directeur adjoint chargé de l'immobilier de VinaCapital, exprime sa confiance sur les bonnes perspectives du marché immobilier national dans les années à venir, avec pour base une économie nouvelle émergente, avec un développement rapide et constant.

Cependant, selon les conférenciers, le Vietnam ne doit pas se leurrer. Malgré les facteurs favorables pour une relance du marché de l'immobilier en 2010 et les années suivantes, le pays doit améliorer davantage son environnement d'affaires, assurer la transparence des transactions sur ce marché et faciliter l'accès à l'information pour les investisseurs comme les acquéreurs.

Hông Minh/CVN
(23/01/2010)